什么是房地產(chǎn)拍賣(mài)
房地產(chǎn)拍賣(mài)(real estate auction)是指拍賣(mài)公司受銀行、司法機(jī)關(guān)等單位或社會(huì)個(gè)人的委托，向社會(huì)公告房地產(chǎn)出售信息，通過(guò)競(jìng)拍人競(jìng)拍的方式使房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。
房地產(chǎn)拍賣(mài)的特征
與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)相比，房地產(chǎn)拍賣(mài)具有以下幾個(gè)特征：
1.房地產(chǎn)拍賣(mài)實(shí)行“價(jià)高者得”的原則
2.房地產(chǎn)拍賣(mài)法律性、政策性強(qiáng)
3.房地產(chǎn)拍賣(mài)的過(guò)程繁瑣
房地產(chǎn)拍賣(mài)的原則
房地產(chǎn)拍賣(mài)是一種特殊的交易方式，有其自身的規(guī)律性，因此拍賣(mài)中必須遵循以下原則：
(1)合法原則。合法原則體現(xiàn)在，一是拍賣(mài)程序要合法。拍賣(mài)人和委托人必須按照嚴(yán)格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣(mài)事宜。二是拍賣(mài)物的要合法。拍賣(mài)人在接受拍賣(mài)委托時(shí)必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣(mài)標(biāo)的和物的產(chǎn)權(quán)證明。
(2)報(bào)價(jià)最高者應(yīng)買(mǎi)的原則。房地產(chǎn)拍賣(mài)的買(mǎi)受人必須是報(bào)價(jià)最高者。
(3)遵循公開(kāi)、公正、公平和誠(chéng)信的原則。拍賣(mài)人不得以競(jìng)買(mǎi)人身份或委托他們代為競(jìng)買(mǎi)，也不得在拍賣(mài)活動(dòng)中拍賣(mài)自己的和物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
房地產(chǎn)拍賣(mài)的具體條件
(一)房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)具備的條件
1.法律、法規(guī)禁止買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣(mài)：
(1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的包括土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū))；
(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的
(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；
(4)權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的；
(5)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的；
(6)司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：
(7)國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的；
(8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2.以出讓或劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：
(1)以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金；
(2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證；
(3)對(duì)于成片開(kāi)發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；
(4)規(guī)劃管理部門(mén)已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；
(5)出讓合同約定的其他條件；
(6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報(bào)人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。
3.以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金；可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣(mài)行將拍賣(mài)標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國(guó)家。
4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括：
(1)房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；
(2)集體土地上的房屋拍賣(mài)前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣(mài)。
5.下列劃撥用地不可以拍賣(mài)：
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；
(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
6.抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣(mài)造成抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
(二)房地產(chǎn)拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)人條件
(1)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。
(2)在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買(mǎi)人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。
(3)對(duì)于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競(jìng)買(mǎi)人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人；非居住房屋競(jìng)買(mǎi)人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；超過(guò)此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。
房地產(chǎn)拍賣(mài)的稅費(fèi)
房地產(chǎn)拍賣(mài)(出讓土地使用權(quán)拍賣(mài)除外)通常需交納下列稅費(fèi)：
1、拍賣(mài)傭金費(fèi)(委托人、買(mǎi)受人都交，具體標(biāo)準(zhǔn)按拍賣(mài)標(biāo)的情況協(xié)商)。
2、營(yíng)業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅；再按營(yíng)業(yè)稅的9%繳納附加稅)。
3、合同和權(quán)證印花稅：(委托人、買(mǎi)受人根據(jù)合同金額和權(quán)證繳納)。
4、契稅(由買(mǎi)受人按成交額的4%繳納)。
5、交易手續(xù)費(fèi)。
6、評(píng)估費(fèi)。
7、登記費(fèi)。
8、合同公證費(fèi)。
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